過去(qù)的兩三年裏，物(wù)流地産已經成爲最爆款的物(wù)業類别之一(yī)。中(zhōng)國廣博的物(wù)流地産分(fēn)布使得市場格局也變得日趨複雜(zá)。對于投資(zī)者、開(kāi)發商(shāng)而言，投資(zī)回報率的壓縮、租戶需求的變化都爲行業參與者帶來了新的挑戰。我(wǒ)們期待借助此文爲您厘清中(zhōng)國各區域非稅物(wù)流市場發展趨勢，助您繼續把握物(wù)流地産發展“牛勢”，爲虎年再赢先機。
—1—
2021年十大(dà)關鍵趨勢
關鍵趨勢一(yī)2020年疫情發生(shēng)後物(wù)流倉儲成爲最具韌性的地産闆塊，2021年繼續保持長
關鍵趨勢二第三方物(wù)流和電商(shāng)對需求的推動作用最爲顯著。
關鍵趨勢三物(wù)流設施作爲業内優先實踐綠色環保建築的業态之一(yī)，以超前的戰略眼光擁抱ESG概念，正積極發展太陽能等可再生(shēng)能源。
關鍵趨勢四開(kāi)發商(shāng)加快投入倉儲機器人等新興技術實現“科技賦能物(wù)流地産”，提供智能化的倉儲服務吸引更多租戶。
關鍵趨勢五非傳統物(wù)流機構投資(zī)者加快進入物(wù)流地産，優質物(wù)流資(zī)産供不應求；标的價值持續上漲，資(zī)本化率顯著收窄。
關鍵趨勢六随着冷鏈物(wù)流需求一(yī)路走高，新建高标倉預制冷庫成爲新趨勢；即在普通倉内預留保溫材料、管線和設備的空間，該倉可作普通和冷庫兩用。
關鍵趨勢七在華東地區，第三方物(wù)流持續引領需求增長。同時，地方政府對于高端制造業的加速布局促進來自制造業的擴張需求。其中(zhōng)，新能源汽車(chē)配套企業今年在上海的需求有所上升。
關鍵趨勢八廊坊市将成爲華北(běi)區域物(wù)流新節點。市場總體(tǐ)量将在2022年翻倍，知(zhī)名内外(wài)資(zī)開(kāi)發商(shāng)共同入駐。未來租金水平将随着市場增益實現上浮。
關鍵趨勢九華西一(yī)手倉儲開(kāi)發用地供地收窄，未來市場化高标庫項目供應将随之回落，供需結構更加健康。核心物(wù)流子市場租金及資(zī)本值均有望錄得增長。
關鍵趨勢十“即時零售”相關産業爲實現産業鏈整合，2021年全年在華南(nán)共租賃80萬平方米高标倉庫，成爲華南(nán)物(wù)流市場一(yī)大(dà)亮點。
—2—
全國主要城市非保稅物(wù)流數據一(yī)覽
新增供應導緻大(dà)部分(fēn)1.5線和二線城市整體(tǐ)空置率達15%以上，但存量項目去(qù)化壓力低，近一(yī)半城市的成熟存量空置率低于5%。
華西2021年淨吸納量達曆史峰值；華東除了個别二線城市由于新供應有限，大(dà)部分(fēn)城市年淨吸納量達30-75萬平方米；華南(nán)由于供不應求，新增供應被快速去(qù)化；在華北(běi)區，北(běi)京的淨吸納量受到供應限制保持低位，其他城市均爲正常水平。
租金增幅呈區域不平衡反映局部地區超量供應對租金的擠壓；華西地區需求趨于活躍，成渝兩地租金同比跌幅收窄；華東個别子市場供應紮堆影響平均租金升幅；華南(nán)市場供不應求，大(dà)部分(fēn)城市租金升幅大(dà)于5%；華北(běi)區各個城市租金表現不一(yī)，北(běi)京、青島、廊坊保持正向增長。
—3—
2021年四區非保稅物(wù)流市場回顧
四個城市群的交通網絡趨于完善，助力城市之間互通互聯。非保稅倉庫主要分(fēn)布于臨近交通樞紐的區位，物(wù)流配送效率大(dà)幅提高。（基于主要跟蹤城市）
了解節點城市到周邊地區通勤時間，尋找新的投資(zī)布點機會
華東
第三方物(wù)流和傳統電商(shāng)仍爲長三角區域需求的主要驅動力。制造業方面，地方政府對高端制造業的重視推動了該行業對高标倉的需求。2021年，新能源汽車(chē)及其上下(xià)遊企業在上海均多次擴租。疫情下(xià)，消費(fèi)者對食品質量的要求推動了對冷庫面積的需求，主要冷鏈運營商(shāng)在2021年積極的尋求擴張機會。
長三角地區整體(tǐ)需求強勁，供需關系平衡。得益于強勁的消費(fèi)市場，長三角地區對高标庫的需求保持活躍，其中(zhōng)核心市場上海的表現尤爲搶眼。上海2021年共交付超過90萬平方米物(wù)流面積，爲曆史新高，但空置率與去(qù)年同期相比僅出現微幅上升。這也從側面反映出，在強勁租賃需求的支撐下(xià)，大(dà)量新增供應對整體(tǐ)市場的壓力較小(xiǎo)。
華東地區強勁的租賃需求推動整體(tǐ)市場租金保持增長态勢。以核心市場上海爲例，盡管市場迎來新一(yī)輪供應潮，租金在2021年度同比上漲3.7%，且所有細分(fēn)市場租金均有不同程度上漲。在環滬市場比如常熟，雖然整體(tǐ)市場存量相比去(qù)年同期擴大(dà)超四成，新竣工(gōng)項目租金均高于原市場平均水平或與之持平。
華北(běi)
北(běi)京市場高表現将有效帶動擴容後的廊坊。聚焦華北(běi)區工(gōng)業物(wù)流市場，北(běi)京市表現遠超其他城市，周邊市場由北(běi)京帶動，獲益廣泛。随着廊坊未來的大(dà)幅擴容，環京帶集群将進一(yī)步有效吸納北(běi)京外(wài)溢需求。
北(běi)京大(dà)興機場即将成爲高質量物(wù)流新節點。新建北(běi)京大(dà)興國際機場将促進臨空物(wù)流産業發展，形成聚集效應。該區域未來将爲北(běi)京新添核心子市場，其發展路徑或将複制租金水平最高、市場表現最優的首都機場物(wù)流園(BALP)，成爲北(běi)京市場的物(wù)流新節點。
2021年，北(běi)京市場租金同比增長3.6%，與2020年數據相比近乎翻倍。市場景氣度已全面回歸疫情前水平，全年錄得淨吸納量超過6.4萬，空置水平低至4.6%。同時，2021年新增供應僅5萬餘平方米，整體(tǐ)市場需求仍高于總供給。
首都政策積極推動引導高精尖項目落地，“光伏建築一(yī)體(tǐ)化”相關項目的區級政策補貼及獎勵達到全市覆蓋，賦能工(gōng)業倉儲項目低耗轉型。
電商(shāng)物(wù)流持續作爲需求核心來源，帶動整體(tǐ)市場空置率回歸疫情前水平。下(xià)半年的線上銷售旺季支撐華北(běi)市場的短期租賃需求。冷庫需求持續增長，部分(fēn)租戶傾向于大(dà)面積長租期的租賃機會。
華西
需求結構：成渝高标庫租戶結構日趨多元化，需求穩定性顯著提升。
首先由生(shēng)鮮電商(shāng)以及垂直領域電商(shāng)領頭的第二梯隊電商(shāng)企業快速發展，形成與傳統電商(shāng)分(fēn)庭抗禮之勢；其次在制造業領域，包括食品、電子信息、汽車(chē)零配件在内的制造業企業高标庫租賃需求顯著擡頭。這與我(wǒ)國制造業不斷轉型升級，向更高附加值、技術密集型産品發展的大(dà)趨勢密切相關。
成都租金止跌回穩，租賃市場拐點已現
2021年第四季度，成都高标庫市場連續11個季度租金下(xià)調後，首次錄得較爲明顯的企穩信号。這一(yī)方面得益于活躍的需求拉動空置率顯著回落，業主租賃壓力以及降租意願有所下(xià)降。另一(yī)方面，從一(yī)手土地市場出讓情況來看，成都倉儲開(kāi)發土地出讓面積自2020年起錄得明顯下(xià)降，預示成都高标庫市場未來集中(zhōng)供應風險顯著降低。業主見低價競争難以持續，租金有望于2022年步入上升通道。
華南(nán)
電商(shāng)與第三方物(wù)流企業仍是華南(nán)倉儲市場租賃需求核心；
近年來包括跨境即時零售在内的新興行業發展喜人，逐步成長爲租賃市場一(yī)大(dà)主力。此外(wài)，疫情常态化帶動線上消費(fèi)和冷鏈物(wù)流向好，冷庫需求因頭部生(shēng)鮮電商(shāng)快速擴張而水漲船高。強勁的市場需求除了顯著推動已竣工(gōng)項目空置去(qù)化以外(wài)，預租市場表現尤爲活躍。
華南(nán)地區倉儲需求持續走強，供不應求現象仍在延續。
廣深兩大(dà)一(yī)線城市引領地區消費(fèi)市場穩步增長，并帶動倉儲需求一(yī)路上行；得益于區域配送效率突出，東莞在大(dà)灣區的物(wù)流配送戰略核心區位顯著加強，深受租戶青睐；再加上新供應較去(qù)年有所下(xià)滑，2021年末東莞整體(tǐ)空置率僅爲1.1%。
華南(nán)各市倉儲市場空置率維持低位，提振業主信心并帶動租金穩步上升。
随着部分(fēn)難以在東莞覓得合适倉儲空間的租戶開(kāi)始轉向惠州等其他倉儲市場，華南(nán)市場呈現“百花齊放(fàng)”的局面。長期的低空置提振業主信心，華南(nán)各市租金均穩步上漲；其中(zhōng)，東莞2021年全年租金增長達7.6%，領跑全國。
—4—
2022年全國非保稅物(wù)流市場展望
1.消費(fèi)市場引領華東增長
長三角強勁的消費(fèi)市場将持續推動當地對高标庫的需求。在核心市場如上海，大(dà)蘇州，杭州等，強勁市場需求将推動租金保持穩定增長。同時，近年表現相對較弱的市場如南(nán)京，嘉興，供需關系将繼續改善，租金将企穩小(xiǎo)幅回升。
2.制造業及冷鏈需求增長
對于高品質食品的需求不斷上升，從而不斷促進對冷鏈倉儲的需求。受益優越的地理位置及強勁的消費(fèi)市場，大(dà)型冷鏈運營商(shāng)均計劃在華東地區多個城市擴張其冷庫存量。随着中(zhōng)國制造業的加速轉型升級，華東多個制造業高地城市預計将收到更多制造業及新能源産業的租戶關注。
3.智能化需求提升
大(dà)型第三方物(wù)流企業更加聚焦科技驅動。倉儲作爲基礎物(wù)流設施，在運營管理中(zhōng)的智能化提升亦将形成新的趨勢。大(dà)型開(kāi)發商(shāng)已在上海等華東城市建設智慧物(wù)流園區，并計劃将智能化加速覆蓋至多個園區。
2022年華北(běi)物(wù)流市場展望
1.政策賦能ESG
北(běi)京市政策紅利積極引導工(gōng)業物(wù)流項目新能源設施升級，加快光伏建築一(yī)體(tǐ)化項目審批落地；市内各行政區均覆蓋一(yī)次性獎勵或産能補貼等政策，頭部企業已獲批相應資(zī)金，市場熱度将持續走高。同時，實施可持續發展戰略将爲項目的資(zī)産證券化打開(kāi)新的機會窗口。
2.環京物(wù)流帶俱榮
北(běi)京工(gōng)業物(wù)流地産的供應周期将在兩年内進入尾聲。未來，北(běi)京強勁的市場需求将由新建大(dà)興機場爲軸點、以廊坊市2022年擴容增量爲樞紐，進一(yī)步向環京物(wù)流帶全面滲透，驅動周邊長足發展。
3.北(běi)京領漲租金價值
北(běi)京工(gōng)業地産的強勢經濟體(tǐ)量使其成爲華北(běi)區物(wù)流領軍城市，租金漲幅持續數倍領先其他城市。未來五年漲幅将超15%，作爲區域核心引擎不斷提供增長動能。預測廊坊未來租金水平都将保持穩中(zhōng)有進，未來五年增幅将在4.5%-6%之間。
2022年華西物(wù)流市場展望
1.成都迎來投資(zī)窗口期
随着成都高标庫市場租戶企穩，仲量聯行預測，未來3年，低位運行的空置率将帶動核心物(wù)流子市場高标庫項目資(zī)本值上升；全市平均資(zī)本化率未來三年将因此繼續呈現收窄的趨勢。2022年，租金企穩以及倉儲物(wù)業的短期增值預期都爲成都高标庫市場打開(kāi)了新的投資(zī)窗口。
2.西部物(wù)流園跻身重慶核心物(wù)流子市場
重慶快速路二橫線西段季内正式開(kāi)通運行。進一(yī)步優化了沙坪壩區向西向北(běi)的交通運輸時間和距離(lí)，西部物(wù)流園對北(běi)碚區、兩江新區的物(wù)流輻射能力增強。西部物(wù)流園憑借便捷的交通條件，以及較大(dà)的城配輻射面積，成爲了大(dà)量零售商(shāng)貿、生(shēng)鮮電商(shāng)、冷鏈服務企業的倉儲首選地。
3.制造業倉儲需求增長
制造業領域，包括食品、電子信息、汽車(chē)零配件、白(bái)色家電在内的制造業企業高标庫租賃需求顯著擡頭。這與我(wǒ)國制造業不斷轉型升級，向更高附加值、技術密集型産品發展，以及進出口貨物(wù)量增長的大(dà)趨勢密切相關。未來成渝地區，成都龍泉驿、重慶兩江龍盛兩個毗鄰工(gōng)業園以及汽車(chē)制造基地的子市場，需求有望進一(yī)步增長。
2022年華南(nán)物(wù)流市場展望
1.需求結構日趨多元化
預計電商(shāng)及第三方物(wù)流企業租賃需求增長勢頭不減；此外(wài)，随着華南(nán)地區産業轉型升級穩步推進，包括跨境即時零售在内的新興産業将繼續在未來華南(nán)倉儲市場中(zhōng)占據不可忽視的地位。
2.供需不平衡将逐步緩解
伴随着更多物(wù)流倉儲項目入市，優質物(wù)流項目供應不足的局面将稍微緩解；但華南(nán)地區穩定的市場租賃需求将确保新增供應對存量項目的空置率和租金影響有限。
3.公募REITs市場熱度延續
自6月21日上市交易以來，首批倉儲物(wù)流類型的公募REITs表現優異；截至2021年1月18日，紅土鹽田港REIT較認購價漲幅達42.9%、普洛斯REITs較認購價漲幅達29.3%（其中(zhōng)三個倉庫位于華南(nán)）；物(wù)流資(zī)産增值潛力可見一(yī)斑，其對于投資(zī)者的吸引力在2022年預計将持續。