新冠疫情居家隔離(lí)大(dà)幅拉動線上零售，同時中(zhōng)國較佳的疫情控制讓其承接了更多制造業訂單。電商(shāng)、三方物(wù)流及制造業對倉儲需求也大(dà)幅上升。自2020年三季度起中(zhōng)國疫情得到有效控制，CBRE世邦魏理仕跟蹤的中(zhōng)國16個城市淨吸納已連續6個季度突破100萬平方米，2021年全年淨吸納達到660萬平方米，相比2017年曆史最高紀錄提升近40%。CBRE于2021年下(xià)半年對中(zhōng)國大(dà)中(zhōng)型倉儲物(wù)流租戶開(kāi)展調研。共計42份有效回複被納入統計，用以分(fēn)析投資(zī)者對于2021年中(zhōng)國物(wù)流倉儲租戶觀點和策略偏好。
需求旺盛
70%的租戶預計未來三年物(wù)流倉儲組合将增加。分(fēn)行業來看電商(shāng)和三方物(wù)流擴張意願最強烈，85%的電商(shāng)将在未來三年增加倉儲組合，而70%的三方物(wù)流預計将增加倉儲組合。未來三年55%的租戶将持續在一(yī)線都市圈擴張。
降本提效
64%的租戶認爲未來三年最大(dà)挑戰是成本上漲，主要挑戰來自運輸和人力成本上升。
由于運輸和人力占三方物(wù)流企業80%的總成本，房地産成本占比隻有10%左右，因而物(wù)流企業每降低1%運輸和人力開(kāi)支，理論上對應可以抵消8-9%的倉庫租賃開(kāi)支的增長。
策略一(yī)：通過優化倉儲選址降低運輸成本
此次調查的一(yī)項重要發現是：倉儲區位優先于租金成爲受訪企業倉庫選址的共識。分(fēn)行業來看，90%電商(shāng)和零售商(shāng)認爲物(wù)流設施需要靠近終端消費(fèi)市場。而90%的三方物(wù)流選擇靠近消費(fèi)者和終端市場以及靠近交通設施。
策略二：通過提高倉儲空間利用率，以及自動化水平降低對人力的依賴，緩解成本上升壓力
提升倉庫空間的利用率（55%）和自動化應用（45%）是受訪租戶在倉儲設施運營方面最希望實施的提效降本策略。
我(wǒ)們的調查發現，除了倉庫管理系統軟件（WMS）已經有40%受訪企業部署使用，其他物(wù)流倉配科技的普及率仍然偏低。未來三年内，射頻(pín)識别技術（38%）、自動化倉庫系統AR/RS（38%）和用于物(wù)流追蹤的區塊鏈技術（36%）是租戶最希望投入使用的創新技術。
策略三：使用第三方雲倉降低成本
雲倉是近年來快速發展的一(yī)種新的供應鏈服務模式，基于大(dà)數據的信息整合運算平台，以共享的方式實現社會倉儲、配送資(zī)源的優化匹配，我(wǒ)們此次調查顯示，約三成受訪租戶将在未來三年增加其物(wù)流組合中(zhōng)雲倉的使用，主要包括電商(shāng)、第三方物(wù)流和傳統零售企業。
策略四：加大(dà)物(wù)流外(wài)包力度，商(shāng)談倉庫租金等
未來趨勢：高效、綠色及更多冷庫面積
趨勢一(yī)：高效
33%的受訪者希望裝卸區和提升門的配置提高至每1千平米一(yī)個，31%受訪者希望樓面承重由目前的3噸提升至5噸，24%的受訪者希望将層高從9米提升至10米以上。
趨勢二：冷庫
31%的受訪租戶表示未來将增加對冷庫的需求，主要涉及第三方物(wù)流、生(shēng)鮮零售/雜(zá)貨或餐飲和醫藥行業。疫情後生(shēng)鮮電商(shāng)、中(zhōng)央廚房、生(shēng)物(wù)醫藥行業的爆發推動冷鏈物(wù)流需求加速增長。
趨勢三：綠色
33%的受訪者表示未來三年将增加綠色認證倉儲設施的使用；其中(zhōng)第三方物(wù)流租戶的态度最爲積極，計劃增加綠色設施的占比達到60%。這與每個行業的重排放(fàng)環節不同有一(yī)定關系，交通運輸業除自有車(chē)輛運輸排放(fàng)外(wài)，倉庫等運營設施排放(fàng)是減碳需要聚焦的第二大(dà)重排放(fàng)活動，此外(wài)包裝材料産生(shēng)的排放(fàng)也大(dà)多發生(shēng)在庫内操作中(zhōng)。
中(zhōng)國雙碳目标下(xià)電商(shāng)、第三方物(wù)流、零售、制造業内衆多具有影響力的國内企業紛紛公布其減碳目标和計劃。而鑒于這些行業在倉儲需求中(zhōng)的絕對主導地位，這意味着高标倉庫市場的綠色飛輪将加速轉動。
結論
租戶建議：
投資(zī)者建議：