近期，關于外(wài)資(zī)投資(zī)中(zhōng)國房地産的讨論備受矚目。
《中(zhōng)國經營報》記者從業内人士處了解到，今年上半年，國内大(dà)宗交易中(zhōng)，内、外(wài)資(zī)的占比情況與往年相比無明顯變化。實際上，從外(wài)資(zī)落地情況來看，其投資(zī)偏好并無明顯變化，依舊(jiù)偏愛倉儲物(wù)流類資(zī)産。
第一(yī)太平戴維斯華北(běi)區投資(zī)部負責人、高級董事李健表示，今年以來，外(wài)資(zī)對國内資(zī)産的投資(zī)意向主要集中(zhōng)在産業園（如生(shēng)命醫療科學園）、工(gōng)業地産、長租公寓、物(wù)流、數據中(zhōng)心等資(zī)産類别上，這些産業過去(qù)并非傳統開(kāi)發商(shāng)所關心的主流賽道。
新經濟資(zī)産受青睐
戴德梁行近期發布的地産投資(zī)市場研究報告中(zhōng)提到，從中(zhōng)國整個房地産行業來看，物(wù)流資(zī)産項目投資(zī)熱度不減，根據一(yī)些基金過去(qù)幾個季度在房地産行業的主要投向發現，大(dà)量資(zī)金集中(zhōng)在物(wù)流地産。
10月24日，高盛資(zī)産管理和森(sēn)瑤中(zhōng)國共同宣布，雙方已成立合資(zī)公司，首期投資(zī)約6.75億美元用于在中(zhōng)國收購、開(kāi)發和運營一(yī)線城市及周邊核心城市的新型工(gōng)業、物(wù)流、冷鏈等新基建項目，首批合作的種子項目爲4個位于大(dà)上海地區的新基建項目，共計24萬平方米。
11月7日，普洛斯宣布最新一(yī)期中(zhōng)國收益基金——普洛斯中(zhōng)國收益基金VI（GLP CIF VI）完成募資(zī)。據了解，該基金資(zī)産管理規模達76億元，将投資(zī)于中(zhōng)國19個城市的20處物(wù)流園區，均位于國家級物(wù)流節點城市或各自省份的重要流通節點，可租賃面積約213萬平方米。該基金投資(zī)人爲國内領先的保險機構以及其他普洛斯現有投資(zī)夥伴，普洛斯擔任基金管理人及資(zī)産管理人。
據普洛斯方面披露，過去(qù)12個月，普洛斯在全球範圍内的物(wù)流不動産基金募資(zī)共達133億美元。截至目前，普洛斯在中(zhōng)國的物(wù)流基礎設施總面積超過4900萬平方米，不動産資(zī)産管理規模超過450億美元。
11月8日，黑石房地産基金持有及管理的多元資(zī)産管理平台——龍地宣布，即将完成對粵港澳大(dà)灣區内面積約28萬平方米的現代倉庫的收購。據了解，自2017年以來，龍地已從純物(wù)流平台迅速發展爲覆蓋倉儲物(wù)流、長租公寓和商(shāng)業辦公的多元資(zī)産管理平台。在倉儲物(wù)流方面，龍地目前已在18個城市進行了投資(zī)，管理着40多個物(wù)流園區，總建築面積已超500萬平方米。
對于此次收購，黑石高級董事總經理、大(dà)中(zhōng)華區房地産主管韋增鵬對外(wài)表示，這是擴大(dà)龍地的重要一(yī)步，将繼續擴展業務布局，并在整個房地産周期内提供國際性專業知(zhī)識和經驗。
今年上半年，易商(shāng)紅木于2月收購了集中(zhōng)在長三角地區的建有55萬平方米的物(wù)流及工(gōng)業資(zī)産組合，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等地；港資(zī)企業新世界發展于5月耗資(zī)22.9億元收購了位于成都及武漢的6項物(wù)流物(wù)業；6月，摩根士丹利宣布收購長三角物(wù)流及工(gōng)業資(zī)産，包括位于南(nán)通、太倉、蘇州和嘉興近21萬平方米的綜合物(wù)流地産項目。
據了解，近幾年，物(wù)流倉儲逐漸成爲極具韌性的地産闆塊。世邦魏理仕統計數據顯示，一(yī)線城市的物(wù)流地産投資(zī)淨回報率在6%～8%，遠高于商(shāng)業地産的4%～5%和住宅地産的2%～3%。并在疫情影響下(xià)展現出較強韌性及抗風險能力。
仲量聯行發布的《2022亞太區房地産市場展望》報告亦指出，預計2022年優質物(wù)流地産将迎來大(dà)量新增供應，總存量高達2080萬平方米，年增速達17%，其中(zhōng)城市物(wù)流和冷鏈物(wù)流将受到更多關注。
此外(wài)，随着基礎設施公募REITs的持續擴容，除了倉儲物(wù)流外(wài)，産業園區和保障性租賃住房等資(zī)産類别進一(yī)步受到外(wài)資(zī)關注。
11月10日，據媒體(tǐ)消息，凱德投資(zī)近日成立2隻在岸人民币基金，即凱德投資(zī)中(zhōng)國産業園核心型人民币基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），規模分(fēn)别爲3.8億元和36億元，總規模約40億元，将聚焦投資(zī)于中(zhōng)國的産業園項目。
而在10月底，凱德還以15億元成功購入杭州市錢塘區約40畝住宅地塊，該項目計劃建設服務型公寓200套以上，高星酒店(diàn)客房200間，剩餘部分(fēn)做零售商(shāng)業。
在這之前的8月，易商(shāng)紅木以2.68億元的價格，收購了位于上海張江一(yī)個生(shēng)命科學研發産業園；9月，博楓資(zī)産管理接盤了富力地産與合景泰富聯手打造的上海市楊浦區新江灣城闆塊的嘉譽雲景項目，建成其在中(zhōng)國的第一(yī)個租賃住宅項目。
李健表示，以上這些均屬于新經濟資(zī)産範疇，其與國内宏觀經濟增長密切挂鈎，是目前國家鼓勵發展的重點領域，相關項目的租金增長有底層邏輯支撐。這類資(zī)産的退出渠道可以是市場化大(dà)宗交易退出，也可以通過國内公募REITs退出。而傳統的商(shāng)辦資(zī)産，目前還無法通過公募REITs方式退出，因此相較而言新經濟資(zī)産更易受到資(zī)本市場青睐。
大(dà)宗交易仍處博弈階段
中(zhōng)指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，外(wài)資(zī)機構具有較強的跨周期經營能力，潛在的盈利價值是其進場投資(zī)的根本标準。此外(wài)，整體(tǐ)市場穩定、行業具有發展潛力、當前資(zī)産價格有優勢等都是評判标準。
值得注意的是，外(wài)資(zī)所主要關注、投資(zī)的新經濟資(zī)産并非此前開(kāi)發商(shāng)的主流賽道。從實際落地金額來看，即便有些資(zī)産是從出險企業手中(zhōng)收購，但由于整體(tǐ)資(zī)金規模有限，亦不足以成爲房企纾困資(zī)金來源。
據了解，自去(qù)年行業内部分(fēn)企業出現流動性危機以來，不少開(kāi)發商(shāng)頻(pín)頻(pín)抛售資(zī)産以加速現金回流。以北(běi)京市場爲例，據第一(yī)太平戴維斯三季度報告，北(běi)京寫字樓市場處于供過于求，潛在買家會仔細甄别并對優質資(zī)産出手；酒店(diàn)受疫情影響最大(dà)，雖成爲抛售變現的主力資(zī)産，但不是熱門标的；受疫情影響，購物(wù)中(zhōng)心吸引力在下(xià)降，部分(fēn)商(shāng)業零售配套項目通過法拍變現的頻(pín)率在提高。
10月17日，京東司法拍賣平台顯示，北(běi)京博瑞大(dà)廈以20.37億元的起拍價成交。競買人爲北(běi)京拾捌時宜企業管理咨詢有限公司，該公司由凱德（中(zhōng)國）商(shāng)用有限公司持有100%股權。
據了解，博瑞大(dà)廈由北(běi)京特爾特物(wù)業發展有限公司持有，後者控股股東爲永嘉集團有限公司，是遼甯大(dà)連的一(yī)家大(dà)型民營企業，該企業在陷入債務危機後，将博瑞大(dà)廈抵押給了廈門國際銀行北(běi)京分(fēn)行。此次拍賣，項目背後的債權人爲廈門國際銀行。
公開(kāi)信息顯示，博瑞大(dà)廈位于北(běi)京CBD商(shāng)務區與燕莎商(shāng)圈之間，此次拍賣的标的物(wù)爲博瑞大(dà)廈地下(xià)3層至地下(xià)1層、地上4層至25層不動産，标的物(wù)建築面積約爲5.82萬平方米。根據第三方評估，截至2021年9月，該棟物(wù)業市場價約爲29.1億元，市場單價約爲5萬元/平方米。該場拍賣僅凱德商(shāng)用一(yī)位買家報名競拍，最終底價成交，較評估價打了七折。據悉，此次收購完成後，凱德商(shāng)用将對博瑞大(dà)廈進行資(zī)産升級改造。
從實際成交情況來看，無論是内資(zī)還是外(wài)資(zī)，今年的大(dà)宗交易規模都有所下(xià)滑。根據第一(yī)太平戴維斯向記者提供的數據，2021年上半年外(wài)資(zī)大(dà)宗商(shāng)業房地産投資(zī)額約302億元，而今年上半年則下(xià)降至222億元。前三季度，外(wài)資(zī)投資(zī)金額約263億元，而去(qù)年同期則爲500億元。
與此同時，今年上半年，國内大(dà)宗交易中(zhōng)，内、外(wài)資(zī)的占比情況與往年相比無明顯變化。而至三季度時，外(wài)資(zī)投資(zī)金額比例僅爲15%，相較往年有所降低。
第一(yī)太平戴維斯方面表示，目前大(dà)宗交易市場賣方與潛在買家仍處于博弈的階段，賣方希望加速抛售資(zī)産進行變現，但潛在買家則會謹慎出手且對可售項目進行仔細甄别。自用型收購及通過司法拍賣渠道購得資(zī)産，有可能在年末進一(yī)步增加。李健表示：“還是需要考慮性價比，需要在市場價格上有較大(dà)折扣，資(zī)産的安全墊要夠厚、夠高，資(zī)本才會進入。”
此前，10月9日，盛京銀行朝陽分(fēn)行在阿裏資(zī)産交易平台上拍賣轉讓所持北(běi)京王府世紀發展有限公司的債權，挂牌價格爲11.2億元。據了解，王府世紀欠付盛京銀行朝陽分(fēn)行的債務以位于北(běi)京市東城區東安門大(dà)街55号的王府世紀大(dà)廈作爲擔保抵押物(wù)。根據評估機構對王府世紀大(dà)廈的估值，截至2021年3月，王府世紀大(dà)廈的市場價約爲15.39億元。盡管挂牌價格僅爲評估價的七折，但這項資(zī)産交易最終因無人出價而流拍。