2月17日，國家郵政局公布2022年1月郵政行業運行情況。1月份，全國快遞服務企業業務量完成87.7億件，同比增長3.3%。
回顧2021年，即使受到全球疫情影響，當年全國快遞服務企業業務量累計依然完成1083億件，同比增長29.9%。快遞業務服務量保持高速增長，作爲重要配套設施的物(wù)流地産近年來也發展迅速。
戴德梁行中(zhōng)國區産業地産部董事總經理蘇智淵在接受《中(zhōng)國經營報》記者采訪時介紹，2021年全國高标庫（即高标準倉庫）總體(tǐ)供應量比前一(yī)年依然有近18%的增加，這說明投資(zī)者仍然看好中(zhōng)長期中(zhōng)國的高端物(wù)流地産市場，并着力布局。
但也有業内人士認爲，目前一(yī)線城市之外(wài)的物(wù)流地産市場已經過剩，大(dà)擴張時代已經結束，行業版圖不會有太大(dà)的改變。
物(wù)流地産，是投資(zī)商(shāng)根據物(wù)流企業客戶需要，選擇合适地點，所投資(zī)和建設的物(wù)流設施。物(wù)流園區、物(wù)流倉庫、配送中(zhōng)心、分(fēn)撥中(zhōng)心等均屬于物(wù)流地産範疇。
戴德梁行數據顯示，相較于2020年，2021年全國高标庫的平均租金有3.2%的回落，這樣的回落基本發生(shēng)在全國各個主要市場中(zhōng)，其中(zhōng)華北(běi)和西南(nán)市場的跌幅較大(dà)，都超過5%，華東市場下(xià)跌最小(xiǎo)，僅爲1.35%。但同時全國高标庫總體(tǐ)供應量仍然有近18%的增加。
蘇智淵對此分(fēn)析稱，供應量持續增加，這說明投資(zī)者仍然看好中(zhōng)長期中(zhōng)國的高端物(wù)流地産市場，并着力布局。物(wù)流地産作爲在過去(qù)幾年内疫情影響下(xià)投資(zī)市場仍然看好的産品，确實承受了很大(dà)的壓力，這樣的壓力來自于對這個市場方向的不同判斷。
記者了解到，在過去(qù)很長一(yī)段時間裏，物(wù)流地産面臨去(qù)化壓力。有業内人士透露，因物(wù)流用地價格低，稅收少，對地方政府财政貢獻有限，所以在土地出讓上也沒有優勢。
但在疫情影響下(xià)，社會對食品安全的重視度提升，物(wù)流行業也發生(shēng)了變化。仲量聯行數據顯示，在高标庫新增需求方面，線上生(shēng)鮮消費(fèi)習慣養成，并走向長期化。在2020年生(shēng)鮮電商(shāng)的高标庫新租、擴租需求占總需求的比例僅爲12%，到2021年時這個比例已經上升到了21%，增速很快。
已布局物(wù)流地産多年的萬科在其2020年财報中(zhōng)也提到，生(shēng)鮮新零售的加速湧現和連鎖餐飲消費(fèi)的不斷恢複，推動冷鏈市場需求持續釋放(fàng)。
“疫情對物(wù)流地産行業總體(tǐ)是有明顯推進作用的，這主要體(tǐ)現在疫情改變了人們的生(shēng)活習慣，直接推進了電子商(shāng)務、社區團購和生(shēng)鮮冷鏈的發展，其中(zhōng)我(wǒ)們明顯看到冷鏈行業在過去(qù)兩年内的迅猛發展，冷鏈物(wù)業設施的産品标準正在有效助推一(yī)些大(dà)型線上購物(wù)和大(dà)型商(shāng)超的生(shēng)鮮配送效率，同時，冷鏈+央廚的模式已經開(kāi)始成爲趨勢。”蘇智淵指出，國際經濟環境的不明朗對中(zhōng)國制造業的影響較大(dà)，進而反過來對物(wù)流地産會産業一(yī)定影響。
對此，從事相關行業多年的中(zhōng)城倉儲董事長周建成也感同身受：“在物(wù)流地産行業，接下(xià)來自動化倉庫、冷鏈倉庫、自存倉需求相對會更多。”他同時認爲，疫情對實體(tǐ)經濟影響較大(dà)，對線上交易影響相對較小(xiǎo)，而物(wù)流地産與線上經濟聯系更加密切。線上經濟增速下(xià)降，決定了物(wù)流地産大(dà)擴張時代已經結束了。
“而且物(wù)流用地長期以來在不同城市都是顯著分(fēn)化的，一(yī)線城市非常稀缺，基本屬于帶有一(yī)定壟斷性質的稀缺資(zī)源。剩下(xià)的絕大(dà)多數城市都處于過剩狀态。”周建成坦言。
“我(wǒ)個人也不認爲2021年的租金下(xià)跌是所謂的市場拐點，反而這對于一(yī)直以來高歌猛進的高标庫市場是一(yī)件好事，市場可以利用這個契機把因爲過去(qù)幾年過大(dà)的關注度導緻的市場泡沫做一(yī)定的擠出，這從2021年的幾個大(dà)宗物(wù)流地産交易就可以一(yī)窺全豹。”蘇智淵表示。
可以看到，近年來物(wù)流逐漸成爲各類政策的高頻(pín)詞。2021年9月發布的《“十四五”推進西部陸海新通道高質量建設實施方案》中(zhōng)提出，強化成渝地區雙城經濟圈與北(běi)部灣城市群戰略聯動，加快基礎設施建設，創新運營組織模式，優化交通物(wù)流結構；2021年7月發布《國家物(wù)流樞紐網絡建設實施方案（2021-2025年）》提出，将穩步推進120個左右國家物(wù)流樞紐布局建設，支持城市群内國家物(wù)流樞紐共建共享共用和一(yī)體(tǐ)化銜接。
此外(wài)，冷鏈物(wù)流也成爲了未來重點發展方向。2021年12月13日國務院辦公廳發布《“十四五”冷鏈物(wù)流發展規劃》，到2025年将布局建設100個左右國家骨幹冷鏈物(wù)流基地；此外(wài)還鼓勵拓展冷鏈物(wù)流企業投融資(zī)渠道，鼓勵冷鏈物(wù)流企業通過兼并重組、戰略合作等方式優化整合資(zī)源，提升市場集中(zhōng)度。
從2021年下(xià)半年開(kāi)始，全國範圍内的住宅地産市場遇冷，同時，物(wù)流地産則持續受到傳統地産企業的關注。
事實上，近年來入場物(wù)流地産的房企不在少數。如上文提到的萬科，早在2014年就成立了物(wù)流地産事業部，2015年萬科正式進軍物(wù)流地産，推出全新品牌“萬緯”物(wù)流。根據萬緯物(wù)流官網數據，到目前，萬緯物(wù)流已經布局全國46個城市，倉儲項目151個，倉儲規模達1100萬平方米以上，其中(zhōng)冷鏈物(wù)流園36個。
萬科對萬緯物(wù)流持續增加的投資(zī)，可以看出萬科對這條賽道的重視。2020年6月28日，萬科董事會通過了《關于向全資(zī)子公司萬科物(wù)流增資(zī)的議案》，同意将萬科持有的對萬緯物(wù)流及其下(xià)屬公司的180億債權轉爲對其股權出資(zī)，萬緯物(wù)流注冊資(zī)本由1億元增加至181億元；2021年4月3日，萬科公告透露，截至2020年底，公司向萬緯物(wù)流累計投入資(zī)金約244.2億元；2021年9月15日，萬緯物(wù)流再次發生(shēng)增資(zī)及擴股變動，注冊資(zī)本從244.2億元增加至359.68億元，新增五位股東。
2021年10月22日，在萬科業務交流會上，萬科集團合夥人、萬緯物(wù)流董事長張旭透露，從2020年開(kāi)始，萬緯物(wù)流在倉網初具規模基礎上，啓動科技規劃和智慧園區打造。目前，以全國倉網爲基礎，提供倉儲運營、冷鏈運輸、增值服務等倉管配一(yī)體(tǐ)化服務。張旭表示，疫情過後，物(wù)流的發展非常好。過去(qù)一(yī)年，萬緯物(wù)流更多探索新的業務，如新能能源汽車(chē)，光伏産業、冷庫等客戶，瞄準每個行業的頭部企業，爲他們提供服務。
萬緯物(wù)流在回應記者采訪時介紹稱，相比2020年，萬緯物(wù)流在2021年的收入增長約60%。萬緯聚焦北(běi)京及環京、大(dà)蘇州、上海、浙江、深莞惠、大(dà)廣佛六大(dà)城市群，已形成全國性倉網布局。
萬科并不是唯一(yī)入局物(wù)流地産的傳統房地産企業。綠地、融創、遠洋等房企也同樣是物(wù)流地産的參與者。2017年2月，綠地集團宣布與中(zhōng)國遠洋海運集團有限公司啓動全面戰略合作，表示将在航運物(wù)流産業、物(wù)流地産開(kāi)發、金融産業等領域共同開(kāi)發；2018年3月，融創分(fēn)别以11.36億元、7.97億元的價格收購海航地産集團旗下(xià)兩家地産公司，入局物(wù)流地産。
2021年4月17日，“遠洋物(wù)流”品牌揭牌儀式于上海遠洋商(shāng)業大(dà)廈舉辦，遠洋物(wù)流作爲遠洋資(zī)本全資(zī)子公司，将以獨立品牌的形象亮相。2021年10月18日，遠洋資(zī)本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物(wù)流地産私募基金。
此外(wài)，這幾年快速發展的宇培、寶灣和易商(shāng)等國内背景的物(wù)流地産品牌正在追趕以普洛斯爲龍頭的傳統外(wài)資(zī)品牌。
雖然物(wù)流地産的中(zhōng)長期價值被看好，但物(wù)流地産市場是否會繼續迎來新的面孔尚不樂觀。在周建成看來，前幾年，一(yī)些地産開(kāi)發企業是新加入的力量，随着地産行業的改變，以後開(kāi)發企業進入物(wù)流地産的會很少。物(wù)流地産早就版圖相對穩定了，不會有什麽大(dà)的改變。
“物(wù)流地産是一(yī)個與整體(tǐ)經濟環境緊密相關的行業，所以它不是一(yī)個短期投資(zī)産品，而是一(yī)種相對中(zhōng)長期的布局。”蘇智淵指出，物(wù)流地産其實是一(yī)種兼具生(shēng)産和生(shēng)活的服務性配套設施，其主要服務于企業（B端），不像住宅隻服務于C端，但因爲物(wù)流地産近幾年越來越緊密地與城市配送相鏈接，其實可以說它也間接地服務于C端。
也正是基于這樣的特點，蘇智淵表示，投資(zī)物(wù)流地産不應該用短期逐利的眼光來看，而應該用的策略是時間上的中(zhōng)長期和地理上的廣布局，所以企業是否要入局物(wù)流地産，應該看看這樣的産品是否符合自己的投資(zī)邏輯。